深市REITs四周年答卷：總市值686億元，生態(tài)漸成

　　21世紀經(jīng)濟報道記者 楊坪 深圳報道

　　2025年6月21日，境內(nèi)REITs落地滿四周年。

　　四年前的今天，全市場首批9只REITs順利上市，標志著境內(nèi)REITs試點正式起航。

　　四年來，深交所REITs常態(tài)化發(fā)行加快推進，底層資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展。截至目前，共有22只REITs在深交所上市交易，總募集規(guī)模578.10億元，項目類型覆蓋生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型。

　　期間，深交所積極搭建完善符合REITs特點與規(guī)律的監(jiān)管規(guī)則體系，已構(gòu)建“1個業(yè)務(wù)辦法+6個指引+1個通知+5個指南”的配套規(guī)則體系，覆蓋REITs全生命周期各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。

　　總市值超686億元

　　深交所在廣泛開展調(diào)研、征求意見建議的基礎(chǔ)上，先后發(fā)布發(fā)售指引、新購入項目指引、臨時報告信息披露指引以及定期報告信息披露指引，修訂審核關(guān)注事項指引，吸收總結(jié)了REITs上市以來的審核監(jiān)管經(jīng)驗，系統(tǒng)規(guī)范項目審核發(fā)售、新購入項目及信息披露等方面的監(jiān)管要求。

　　同時，深交所陸續(xù)發(fā)布發(fā)售指南、存續(xù)期業(yè)務(wù)辦理指南、定向擴募業(yè)務(wù)辦理指南等，進一步提高業(yè)務(wù)操作的便利性，切實提高市場參與主體獲得感。

　　試點啟動以來，深市REITs資產(chǎn)類型持續(xù)取得突破性進展，陸續(xù)推出首單清潔能源REIT鵬華深圳能源REIT、首批保障性租賃住房REITs紅土創(chuàng)新深圳安居REIT等，尤其是2024年以來，深交所先后推出首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費REIT、首單水利設(shè)施REIT銀華紹興原水水利REIT、首單農(nóng)貿(mào)市場REIT易方達華威市場REIT。

　　2025年6月16日中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT完成募集，網(wǎng)下及公眾投資者認購倍數(shù)均創(chuàng)下深市項目歷史新高，6月18日首批數(shù)據(jù)中心REITs南方潤澤科技REIT正式獲批，深市REITs資產(chǎn)類型不斷豐富，規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴大。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日收市，深市22只REITs總市值約686.72億元，收盤價較發(fā)行價平均上漲25.18%，累計分紅95次，分紅總金額超65.41億元，反映了產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定、分紅屬性明顯的收益特征。

　　深市18只披露年報的REITs2024年成績單亮眼，2024年整體實現(xiàn)盈利，平均可供分配金額完成率達104%，底層資產(chǎn)經(jīng)營情況整體平穩(wěn)，其中消費基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房和水利基礎(chǔ)設(shè)施等項目表現(xiàn)尤為穩(wěn)健。

　　REITs落地四年來，投資者對于REITs產(chǎn)品投資邏輯的理解不斷加深，市場的價格發(fā)現(xiàn)功能總體有效，引導(dǎo)資源合理配置的作用逐步發(fā)揮。

　　首發(fā)、擴募驅(qū)動市場功能逐步完善

　　REITs擴募是進一步完善REITs市場建設(shè)的重要基礎(chǔ)制度。

　　2022年5月深交所發(fā)布新購入項目指引，奠定擴募制度基礎(chǔ)，2023年6月首批擴募項目博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REITs順利上市，2025年3月深交所發(fā)布關(guān)于做好REITs非定向擴募技術(shù)準備的通知，預(yù)計將于近期完成公開擴募系統(tǒng)改造。

　　2024年以來，深市共有4只REITs已披露擴募公告，其中博時蛇口產(chǎn)園REIT系全市場首單啟動第二次擴募的項目。推動首發(fā)和擴募雙輪驅(qū)動，有利于加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，助力已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，改善風險收益結(jié)構(gòu)。

　　值得一提的是，REITs市場投資者基本以機構(gòu)投資者為主。從深市18只披露2024年年報的REITs來看，機構(gòu)投資者持有份額占比平均已超過95%，涵蓋證券公司、保險公司、銀行理財、產(chǎn)業(yè)企業(yè)和私募基金等多種類型。

　　四年來，深交所積極開展REITs投資者教育與保護工作，圍繞項目上市、業(yè)績披露等重要節(jié)點主動發(fā)聲，發(fā)布投教文章及各類音視頻材料逾60份，開展“REITs全民行”上市三周年系列宣傳活動，引導(dǎo)基金管理人完善投資者關(guān)系管理機制，通過業(yè)績說明會、項目開放日等各類形式加強投資者溝通，累計召開投資者關(guān)系維護活動近100場。

　　五方面入手持續(xù)完善生態(tài)體系

　　當前，深交所持續(xù)對接地方主管部門、原始權(quán)益人和市場機構(gòu)，進一步與市場各方深化交流合作，加強重點項目儲備，常態(tài)化開展市場培訓(xùn)，累計舉辦10余場“固收微課堂”等線上線下REITs專場培訓(xùn)活動。

　　為健全多層次REITs市場，2024年12月，深交所研究推出全市場首單商業(yè)領(lǐng)域私募REIT，鼓勵Pre-REITs發(fā)展壯大，暢通從Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道機制。

　　深交所相關(guān)負責人表示，下一步，將持續(xù)優(yōu)化完善項目對接服務(wù)，發(fā)揮市場功能，盤活存量資產(chǎn)，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟社會發(fā)展全局。

　　具體有以下五方面措施：一是穩(wěn)中求進擴大REITs試點規(guī)模。著力推動REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴容，支持科技創(chuàng)新領(lǐng)域企業(yè)發(fā)行REITs，為加快培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力積極貢獻力量。

　　二是推動完善配套規(guī)則機制。提升業(yè)務(wù)規(guī)范化標準化程度，優(yōu)化發(fā)行詢價、信息披露、投資者保護等全鏈條監(jiān)管機制，不斷夯實REITs業(yè)務(wù)法律法規(guī)基礎(chǔ)。

　　三是支持提高上市REITs質(zhì)量。以“管資產(chǎn)”為核心加強REITs日常監(jiān)管，細化新購入項目的操作流程和要求，豐富擴募發(fā)售方式，支持REITs規(guī)范做優(yōu)、持續(xù)做強。

　　四是加大培育服務(wù)力度。持續(xù)加強對接服務(wù)，針對性開展REITs交流培訓(xùn)活動，拓展優(yōu)質(zhì)項目儲備。

　　五是促進投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化。鼓勵保險機構(gòu)、公募基金等機構(gòu)加大配置力度，配合推動社�；�金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機構(gòu)投資者參與REITs投資，培育專業(yè)投資者群體，助力我國REITs市場建設(shè)行穩(wěn)致遠。